さいきん私のまわりでも、中古物件の購入を検討する人が増えてきて、よく聞かれるわりには ブログにまとめていなかった不動産契約直前のポイント「この物件いいかも！でも申し込む前にチェック」すべき最低限の項目について書きました。
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| 我が家は内覧して３０分で申し込み！（写真はリノベ前です） |
これ、よくよく考えると結構重要で、書いていなかったのが不思議（？？？）なくらいです。 文字ベースで、つまらないのですが、ポイントはまとめたつもりなので、少しでも参考になればと思います。
[ 費用の妥当性について ]
新築や土地の場合は、平均的な価格帯がネットなどでも調べれば出てきますし比較はしやすいのですが、
築年数が30年、40年とたったものになってくると建物自体の価値はほぼなく、管理状態と立地によるところで若干の価格差がでてきますが、この妥当性をみるのは素人には困難です。
そこで、私がとった方法は過去の売買実績（参考値）を基準のひとつとすること。
ほとんどの物件の過去実績（参考値）が見ることができます。物件名タブをクリックしてマンション名で検索すると、高確率でドンピシャがでます。
※参考値と記載したのは、必ずしも過去実績の契約金額が掲載されているわけではなく、値下げ前の売り出し価格がそのまま反映されてるケースもあるためです。
例えば参考坪賃料160万円で購入検討物件が70平米の場合の売買実績金額（参考値）
例）70(平米) ÷ 3.3（一坪当たりの平米）× 160万（坪単価）＝3,393万円
これで現状の売り出し価格の過去比較ができます。
あとは、そこから、現在のリフォーム状況や耐震性など価格要因を洗い出し、不動産会社に過去実績だと3,393万円が妥当だと思うが、耐震性について不安があるので3,000万円の指値で申込書をいれ、交渉してほしいと委ねることができます。
※申込書をいれ購入の意志表示をすることで、売主側も本気で値引きを検討してくれます。
なお申込書はあくまで意思表示なので、放棄しても特にペナルティはありません（印象はめっちゃ悪くなりますが。。）
[ 水圧のチェック ]
古いマンションにありがちなのが、水を屋上に一旦貯めて、それを各部屋に配管でおくっているケース。
この場合、重力の関係で階によって圧力が弱くなったりすることがあります。
申し込みの前に一度は、お風呂だけでなくキッチン流し台も蛇口をひねって、同時利用でも十分な水圧が得られるかチェックしてください。
そのまま工事してしまうと、生活スタートして初めて洗い物をしている時にバスシャワーが使えないことに
気づくハメになってしまいます。
水圧を高める機器をいれることにより解決する場合もありますが、この機器がそこそこの値段がはるので、値下げ材料にもなりえます。
［ 修繕積立残高と修繕計画 ]
マンションの古い設備の取替え、壁の補修など、さまざまな修繕に備えて住人から徴収する修繕積立金。この残高を調べておいてください。残高の妥当性はマンションによっても違うのですが、マイナス（借入）している場合などは、毎月の修繕積立金が上がる、または一時徴収で負担する必要がでてくるので避けたほうがよいと思います。
また、10年単位で行う大規模修繕（配管など設備関係の修理・取替）の計画を確認し、それが積立金に対して足りているかどうかもチェックしておくと良いでしょう。
これをしないと、マンション自体の資産価値が下がってしまうどころか、住みにくくなったりすること（例えばサビが混ざった赤水が出る等）注意が必要です。
[ 売り出し当時の価格 ]
・築30年、40年も前になると物価自体が全く違うのですが、やはり売り出し当時の価格は気になるところです。売り出し当時の価格や実績は、東京カンテイに記録されていることが多いので、不動産会社にお願いしてみましょう。売り出し価格より、高く設定されている場合は、それも値下げ材料として使うことができます。
[ 耐震診断の結果と今後のプラン ]
・旧耐震、新耐震もそうですが、震度6以上が発生した際に建物が耐えられるかの診断を行い、必要な補強工事はしておくべきです。
この診断については、ほとんどの場合、公共の補助金がでるので、最近はほとんどの古いマンションは実施済のところが多いです。地盤にもよるので一概には言えないのですが、補強工事ができない（工事費用が高い場合など）場合は、資産価値がさがる原因になりますので、値下げ材料として交渉に使うことができます。
[ 上下左右の住人 ]
・いざ住んでみたら、階下の人が異常に音にウルサイ人で、いちいち怒鳴りこんで来られたら、、、また、隣がガラの悪い人だったら、、、ちょっとゾッとします。
これは、詳細までは調べることはできないのですが、不動産の担当者に頼んで、管理組合の理事長に上下左右の人となりを聞いてもらうと良いと思います。
また、以前の住人がトラブルを起こしているケースなどもあります。
じっさい、私が検討していた物件でも、階下の人との騒音問題で裁判沙汰になっていることがあり、良い物件だったのですが、購入を諦めた経験があります。
以上、後で後悔しないためにも、申し込み前に押さえるおくべきポイントでした。
これ以外で疑問やお困り事ありましたら、気軽にご連絡ください。
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